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5、地役权的效力
（1）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
【解释】先设立地役权，后承包的，承包人享有地役权。
【案例】甲、乙两村相邻，乙处在一条小河与甲村之间。甲村为了引河水灌溉自己的1000亩农田、果林，遂与乙村协商通过乙村长1000米、宽10米的土地上修建一条引水渠，作为补偿每年支付给乙村5000元，期限20年。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲将灌溉区的一处50亩的果园承包给村民丙，承包期15年，则丙对乙村享有地役权。
（2）土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
【解释】先承包的，必须经承包人同意，才能设立地役权。
【案例】如果乙村将土地承包给ABC在前，与甲村协商修建经过该土地的水渠的地役权合同在后，则修建水渠一事应当经过ABC的同意。
（3）需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
（4）供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
【例题1】甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（ ）。
A、小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑
B、甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑
C、甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑
D、甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑
【答案】A
【解析】（1）需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。在本题中，小区业主通过受让建筑物区分所有权，对小区范围内的建设用地使用权形成了所有关系，依法享有地役权，因此有权向乙提出请求；（2）甲公司在转让全部小区房屋后，对需役地已不具有任何权利，丧失了地役权人的资格，因此，甲公司无权向乙提出请求。
【例题2】甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定：乙不能在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。甲、乙于4月1日签订了合同，并于4月10日进行了登记。两年后，乙将该建设用地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（ ）。
A、甲对乙的土地享有的地役权自4月1日设立
B、甲对乙的土地享有的地役权自4月10日设立
C、甲有权不让丙建高楼，但应每年向丙支付4000元
D、丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失
【答案】AC
【解析】（1）选项AB：地役权自地役权合同生效时（4月1日）设立；（2）选项CD：建设用地使用权转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
【例题3】甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。根据《物权法》的规定，下列表述中，错误的是（ ）。
A、甲、乙之间的约定属于有关相邻关系的约定
B、丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿
C、若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任
D、甲、乙之间的约定因房屋和土地使用权的转让而失去效力
【答案】ABCD
【解析】（1）选项A：相邻关系法定，无需约定；（2）选项B：地役权登记是一个积极事实，由于题目中未交待登记与否，只能定性为未登记。因此，地役权不能对抗供役地的受让人；如果题目中明确交待了地役权的登记，则丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿；（3）选项C：甲将房屋转让给丙时，双方并无特别约定，因此，甲无需向丙承担违约责任；（4）选项D：地役权具有从属性，随主权利一并移转，甲、乙之间的约定并不因房屋和土地使用权的转让而失去效力。
6、地役权的消灭
如果地役权人滥用地役权或者约定的付款期间届满后在合理期限内经2次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。
7、地役权与相邻关系的区别
（1）二者的性质不同。相邻关系实质上是相邻不动产所有人或使用人行使权利的延伸或限制，相邻权不是一项独立的民事权利，更非独立的他物权。而地役权是一种物权，它是归属于需役地人的一种用益物权。
（2）两者的设立方式不同。相邻关系是法定的，不需要登记程序。地役权是由当事人各方通过合同约定设立，没有经过登记程序，不能对抗善意第三人。
（3）两者的内容不同。地役权的设立是为了使不动产权利人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准。而相邻关系则是为了达到使用的最低标准。
（4）相邻关系强调相邻，地役权不一定相邻。虽然地役权多发生在相邻不动产之间，但也可以发生在不相邻的不动产之间。
（5）相邻关系的权利取得是无偿的，而地役权合同是有偿的。
【例题1】根据《物权法》的规定，下列纠纷中，应当按相邻关系处理的是( )。
A、甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝，引起纠纷
B、甲村为了取水浇地，在乙、丙、丁村的土地上修建引水渠，引起纠纷
C、甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，引起纠纷
D、甲村在河流上流修建拦河坝，使乙村用水量骤减，引起纠纷
【答案】ACD
【解析】选项B：如果甲向乙、丙、丁支付补偿，属于地役权的范畴。
七、担保物权
（一）抵押
1、抵押权的特征
（1）抵押权具有从属性
抵押权不得与主债权分离而单独转让，主债权转让的，抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
（2）抵押权具有不可分性
抵押权的不可分性是指债权的“全部及部分”的担保效力及于抵押物的“全部及部分”，具体表现为：
主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。
②担保物一部分灭失，残存部分仍担保全部债权。
③抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。
④主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。
（3）抵押权具有物上代位性
担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。
（4）抵押权是不转移标的物占有的担保物权
抵押权的设定不能采用占有的公示方法，而必须采用登记或者其他方法进行公示。
2、抵押合同
订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有；但该条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。
【解释】该约定在大多数场合下对抵押人不利，各国立法均规定该条款无效。
【相关链接】质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有，但“流质条款”的无效不影响质押合同其他部分的效力。
3、抵押物
（1）从物
抵押权设定之前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。
（2）共有财产
①“按份共有人”以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。
②“共同共有人”以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效；但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意。
（3）学校、医院、幼儿园等以共益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施，不能抵押；但当事人以其教育设施、医疗卫生设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。
（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产，不能抵押。
（5）依法被查封、扣押、监管的财产，不能抵押；已经设定抵押的财产事后被查封、扣压的，不影响抵押权的效力。
（6）正在建造的建筑物、船舶、航空器，可以抵押。
（7）企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，但不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
4、土地的抵押
（1）“房随地走、地随房走”
以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
（2）只能“地随房走”、不能“房随地走”
乡镇、村企业的建设用地使用权不得“单独”抵押；以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
在实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
（3）以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押物。
（4）当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效（耕地不能抵押）。
（5）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，可以抵押。
【相关链接】通过招标、拍卖、公开协商等方式承包“荒地”等农村土地，依照有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
5、抵押登记
（1）登记是抵押权的设立条件
①建筑物和其他土地附着物；
②建设用地使用权；
③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
④正在建造的建筑物。
【解释】不动产的抵押必须办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。
【案例】A以建设用地使用权作为抵押向B银行贷款1000万元，双方4月1日签订了抵押合同，4月10日办理了抵押登记。抵押合同的生效日期为4月1日，抵押权设立的时间为4月10日。抵押合同自签订之日起成立并生效，是否登记不影响抵押合同的生效，只影响抵押权的设立。
（2）可以不登记，但登记了可以对抗第三人
当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时（签订时）设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。
【案例】A企业以生产设备作为抵押向B银行贷款100万元，双方4月1日签订了抵押合同，4月10日办理了抵押登记。抵押合同的生效日期为4月1日，抵押权设立的时间为4月1日。但4月10日登记后，如果A企业未经B银行同意擅自转让抵押权，B银行可以对抗第三人；如果未经登记，则不能对抗善意第三人。
6、抵押权的效力
（1）抵押人的权利
①抵押人对抵押物的占有权
抵押设定后，除法律和合同另有约定以外，抵押人有权继续占有抵押物，并有权取得抵押物的孳息。但是，债务人不履行到期债务致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
【案例】A向B借款1000元，双方约定债务人A应在2008年1月1日前还本付息，A以自己的一头母牛设定抵押。2007年12月25日，该母牛产下一头小牛，该小牛属于A（抵押人有权取得抵押物的孳息）。到了2008年1月1日，A拒绝还本付息，母牛被人民法院依法扣押，但母牛受到惊吓，于2008年4月1日产下一只小羊，该小羊应计入抵押财产。应注意的是，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息，并非取得该孳息的所有权，而是将孳息一并计入抵押财产。如果母牛（800元）和小羊（400元）共卖了1200元，1000元还给B,剩余的200元仍属于抵押人A。
②抵押人对抵押物的处分权
抵押期间，抵押人经抵押权人“同意”转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
【解释1】抵押财产转让要生效是以抵押权人的同意为条件的。
【解释2】如果抵押物未经登记的，则抵押权不能对抗善意第三人。因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
【解释3】抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。
③抵押人对抵押物的收益权
如果出租在先，抵押在后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；
【案例1】A将自己的房屋出租给B，租赁期间为2007年1月1日－2008年1月1日。2007年4月1日，A以该房屋设定抵押向C借款100万元，借款期限为3个月。2007年7月1日，由于A不能清偿到期债务，A、C之间达成协议，A将自己的房屋抵债给C。在本题中，由于出租在先，抵押在后，抵押权实现后，租赁合同在有效期限内（2008年1月1日前）对抵押物的受让人C继续有效。
如果抵押权设定在先，出租在后，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
【案例2】2007年1月1日，A以自己的房屋设定抵押向B借款100万元，借款期限为1年。2007年4月1日，A将该房屋出租给C，租期为1年，但A没有将房屋已经设定抵押的事实书面告知C。2008年1月1日，由于A到期不能清偿债务，A、B之间达成协议，A将自己的房屋抵债给B。在本题中，由于抵押权设定在先，出租在后，因此租赁合同对受让人B不具有约束力。
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