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第二节 所有权
【解释1】所有权是完整的物权，所有权与其他物权区别的主要表现在于所有权人对财产享有占有、使用、收益和处分的完整权利，而其他物权只是具有所有权的部分权能。
【解释2】所有权人可以将四项权能中的一项或数项权能分离出去由他人享有并行使。
一、所有权的权能（P35）
占有和占有权
（1）占有强调一种事实状态，既可以是合法的，也可以是不合法的
（2）占有权则一定是基于合法占有所产生的权利
使用权
收益权：包括孳息和利润
处分权
（1）事实上的处分（把自己的馒头吃掉），其法律结果实质上是消灭了原财产的所有权
（2）法律上的处分（出卖房屋），其法律结果实质上是转移原财产的所有权
二、征收与征用（P36）
征收：所有权
征用：使用权
1、征收
征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的所有权或者其他物权的行为征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件
2、征用
征用是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或集体所有的财产的使用权的行为因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人；单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿
征收与征用的区别
（1）法律效果不同：征收是财产所有权发生了变化；征用是所有权没有变化，使用权暂时发生了变化。因此征用的结果，如果标的物没有灭失，则仍需要返还给权利人；而征收则不存在返还的问题
（2）适用对象不同：征收是针对土地、房屋等不动产，不包括动产；征用则不动产和动产均可适用
（3）适用条件不同：二者都是为了公共利益，但是征用还要求必须是为了抢险、救灾等紧急需要
三、国家所有权（P37）
1、国有财产的行使，除法律另有规定的以外，均由国务院代表国家行使所有权
2、未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效的限制
3、国家所有权的客体范围（P37）
（1）城市土地、矿藏、水流、海域
（2）野生动植物资源
（3）无线电频谱资源
（4）国防资产
（5）森林、山岭、草原、荒地等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外
（6）法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地及铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，属于国家所有
（7）法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有
四、业主的建筑物区分所有权（P38）
【解释1】建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共有关系所产生的成员权三要素构成
【解释2】专有所有权的主导性：当事人取得了专有所有权（购买了商品房）便取得了共有权及成员权；丧失了专有所有权（出售了商品房）便丧失了共有权及成员权
【解释3】专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离，在转让、抵押、继承时，三者作为一个整体一并发生转移，权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权或共有权
【解释4】建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权
1、专有部分的所有权（P38）
（1）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分
（2）业主在行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。如业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙
（3）业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意
2、共有部分的共有权
业主对专有部分以外的共有部分（电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等）享有共有的权利
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有
3、共有部分的共同管理权
一般决议：1/2+1/2
特别决议：2/3+2/3
（1）一般决议
①制定和修改业主会议议事规则
②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
③选举业主委员会或者更换业主委员会成员
④选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人
【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（2）特别决议
①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
②改建、重建建筑物及其附属设施
【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。
【例题1】根据《物权法》的规定，业主大会拟表决通过的下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意的是（ ）。
A、选举业主委员会或者更换业主委员会成员
B、选聘和解聘物业服务机构
C、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
D、改建、重建建筑物及其附属设施
【答案】CD
【例题2】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（ ）。
A、甲乙丙丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入
B、一层住户甲对三四层间楼板不享有民事权利
C、若甲出卖其住宅，乙丙丁享有优先购买权
D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲乙丙同意
【答案】ABD
五、共有（P39）
按份共有
共同共有
1、按份共有（P40）
（1）占有、使用和收益
按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利
对共有财产的使用，应由全体共有人协商决定
按份共有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得
（2）处分
按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
2、共同共有（P40）
（1）占有、使用
共有人对共有财产不分份额地享有权利，对共有财产享有平等的占有、使用权
（2）收益
对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共同享用
（3）处分
对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意
【解释1】共同共有关系终止，才能确定份额，分割共有财产
【解释2】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为“按份共有”（判断题）
3、共有物的处分（P40）
（1）处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
（2）一个或几个共有人未经占份额2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自处分共有财产的，其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
（3）根据法律规定或依据共有人之间的协议，可以由某个共有人代表或代理全体共有人处分共有财产。无权代表或代理的共有人擅自处分共有财产的，如果其他共有人明知而不提出异议，视为其同意。
【例题】甲、乙、丙按份共有一套房屋，三人各占1／3。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（ ）。
A、因没有经过全体共有人的同意，甲乙不得铺木地板
B、因甲乙的应有部分合计已达2/3，故甲乙可以铺木地板
C、甲乙只能在自己的应有部分上铺木地板
D、若甲乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋
【答案】B
选项ABD：铺木地板属于对房屋的重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意即可
选项C：无论是按份共有还是共同共有，都不是对物的某一部分享有所有权，所有权及于物的整体，在分割之前不存在物的“应有部分”的说法
4、费用的承担
对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
5、共有财产的分割（P41）
共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
【解释1】对共有财产的分割可以采取三种方式：协议分割、实物分割、变价分割或作价补偿。
【解释2】共有财产分割以后，共有关系归于消灭。不管是就原物进行分割还是变价分割，各共有人就分得财产取得单独的所有权。
6、共有的对外关系（P41）
（1）对外承担连带责任
因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。
（2）对内追偿
偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
六、相邻关系（P41）
相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的“所有人或使用人”，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。
因通行而产生的相邻关系
相邻一方因生产和生活上的需要，必须临时或长期通过对方使用的土地的，对方应当提供必要的方便。
2、因用水、排水产生的相邻关系
（1）对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。
（2）对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
3、因修建施工、防险发生的相邻关系
不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利，但不动产权利人不得危及相邻不动产的安全。
4、因通风、采光而产生的相邻关系
相邻各方修建房屋和其他建筑物，必须与邻居保持适当距离，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍邻居的通风和采光。
5、因不可量物产生的相邻关系
不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
【解释】不动产的相邻权利人应当按照“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，正确处理相邻关系。有法律规定的，依照法律规定处理；没有规定的，可以按照当地习惯。如果不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产并造成损害的，应当给予赔偿。
【例题】甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（ ）。
A、乙无权拒绝甲在其院内堆放建材
B、乙无权阻拦甲经其门前搬运建材
C、甲应依约定向丙支付占地费
D、若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场
【答案】A
第三节 用益物权
【解释1】用益物权是对“他人所有”的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权（包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利），目的是“使用”和“收益”。
（一）承包经营权（P42）
1、土地承包经营权自土地承包“合同生效时”设立。
2、承包经营权的期限
（1）耕地的承包期为30年
（2）草地的承包期为30年－50年
（3）林地的承包期为30年－70年
3、流转权
（1）在承包经营期限范围内，承包权人有权根据法律规定，采取转包、互换、转让等方式流转土地承包经营权，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。如果采取互换、转让方式流转没有办理“登记”手续的，不得对抗善意第三人。
（2）通过招标、拍卖、公开协商等方式承包“荒地”等农村土地，依照有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
【解释1】土地承包经营权自“合同生效时”设立，与是否登记无关（目前广大农村土地登记制度尚不健全）。在事后互换、转让的，也不要求必须登记。只是未经登记的，不得对抗善意第三人。
【解释2】土地承包经营权的承包权人的流转权受到严格的限制，只能在法律规定的范围内“转包、互换、转让”；但对通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的“荒地”，则网开一面，其土地承包经营权可以“转让、入股、抵押”。
【例题】根据《物权法》的规定，在承包经营期限范围内，土地承包经营权的承包权人有权根据法律规定，采取（ ）方式流转土地承包经营权。
A、转包 B、互换 C、入股 D、抵押
【答案】AB
【解析】只有通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“荒地”，其土地承包经营权才可以入股、抵押。
（二）建设用地使用权
建设用地使用权是指土地所有权中分离出来的物权，独立于土地所有权而存在。
出让和转让的区别
1、建设用地使用权的取得
凡是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，不能采取无偿划拨方式。
2、登记生效
建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。
3、建设用地使用权的流转
“房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则
①建设用地使用权在转让、互换、出资或者赠与时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
②当建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
（三）地役权（重点）
【解释】地役权是指土地上权利人（包括土地所有人、地上权人以及土地的承租人），为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定得以利用他人土地的权利。其中为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。
【案例】甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。在本题中，乙的土地属于供役地，甲的土地属于需役地。
1、地役权的设立
（1）地役权自地役权合同生效时设立。
（2）当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
【解释】只要合同生效，地役权即设立。是否登记不是合同的生效要件，也不是地役权的生效要件，只是地役权的对抗要件。
2、地役权的期限
地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
【相关链接】在承包经营期限范围内，承包权人有权根据法律规定，采取转包、互换、转让等方式流转土地承包经营权，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。
3、地役权的从属性
（1）地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。
（2）地役权不得与需役地的所有权或使用权相分离，土地承包经营权、建设用地使用权转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。以土地承包经营权、建设用地使用权抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
【例题1】甲、乙公司分别取得在同一街区相邻的两块建设用地，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便，遂与相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽5米、长150米的土地上建造房屋，专留给甲的车队通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲的下列做法中，符合《物权法》规定的是( )。
A、甲将办公楼转让给丙，保留在乙地通行的权利
B、甲单独将在乙地通行的权利转让给丙
C、甲将办公楼转让给丙，将在乙地通行的权利转让给丁
D、甲将办公楼和在乙地通行的权利一并转让给丙
【答案】D
【解析】地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。
4、地役权的不可分性
地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。
【案例】甲、乙分别取得在同一街区相邻的两块建设用地，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便，遂与相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽5米、长150米的土地上建造房屋，专留给甲的车队通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲将办公楼卖给了丙、丁各4层，乙将办公楼卖给了戊跟庚两家单位4层和6层。根据《物权法》的规定，下列表述中正确的是（ ）。
A、丙可以向戊主张通行的权利
B、丙可以向庚主张通行的权利
C、丁可以向戊主张通行的权利
D、丁可以向庚主张通行的权利
【答案】ABCD
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